第546章 商业地产（第一更）
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对于一个城市来说，最能直接体现经济建设成果的，就是基础设施建设和房地产发展水平。
很多人都有一种误区，认为发展房地产=高房价=原罪。
但似乎每个人都忘了，在福利分房年代华夏城市人口的住房条件是什么样子。
像张国强苏文锦夫妇之前的这种住房条件，其实还不算最差的，能从单位分到一个面积还不算小的两室一厅，一家三代人住在一起也算勉勉强强。
但张国强和苏文锦毕竟都是高工，本身已经是他们这个年龄中的精英，城市中大量普通工人直到二十一世纪初仍旧居住在大杂院之中，一家三代住在十平方米的平房中毫不罕见。
不止滨城，包括京都、沪市、渝州、蓉城。。。几乎华夏每一个有点规模的城市，普通城市人口的住房条件都亟待解决。
否则后世怎么会有那么多的棚户区改造？
最初的住房商品化改革，其原意就是为了解决老百姓住房困难的问题。福利分房在华夏实行了三四十年，已经暴露出很多弊端。
行政效率低下、基层权力寻租、房屋质量参差不齐、难以打破部门利益藩篱。。。林林总总，已经到了不得不改的时候了。
实行住房商品化政策后，从客观角度上说，是真的改善了华夏相当一部分甚至是大部分城市人口的居住条件，实现了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化，其实也只有两个原因：一、住房商品化推高了房价，而房价又推高了消费，构成实质性的通货膨胀，影响了老百姓的实际利益。二、不患寡而患不均。
但实际上，这两点没有一点是住房商品化造成的，真正推高房价的，并不是住房商品化，而是土地财政。房地产是暴利行业没错，但其暴利是指可以使用大量资金杠杆为自己谋利，在杠杆的撬动下，单个项目30%的利润对比其实际投入资金就是百分之百甚至更高的回报率。
地产公司开发项目，一个项目完整的开发周期大概三年左右，单项目平均利润率百分之三十，也就是说，年利润率只有10%，这样看来，地产利润还高吗？
即使把这百分之十的利润都减下去，房地产商义务劳动，一分钱不赚，喊着买不起房的人就能买得起了吗？不，还是买不起。
至于土地财政，在某种程度上说，同样是功过参半，但过的那方面同样也不是不该卖地，而是不该由地方卖地。
经常有人说没有土地财政就没有了全国这么多基础设施建设，高铁、高速公路等等，但全国性的基础设施建设和土地财政还真没太大关系。
华夏的土地招拍挂所获得的土地出让金，不需上缴，也不纳入预算，全部由地方留存。财帛动人心，面对这么一条简单、直接、有效的生财之道，任何一个地方主政者都很难抵御住这种诱惑。
由此，地价越来越高，房地产公司拿地成本也越来越高，这种高成本房地产公司并不在意，建筑公司也不会在意，最后，高成本直接转嫁到购房者身上。
房价缓慢上涨是国民经济健康发展的标志之一，但如果房价上涨速度超过gdp增速，就会逐步引起房地产投机行为的产生，恶性循环下，形成全民炒房、经济由实向虚，国民经济彻底被地产绑架。
所以，地产市场化并不是一项恶政，建设高档次的商业综合体更是一件有益于国民经济的好事，关键还看具体政策如何实施。
俗话说，屁股决定脑袋，有多大的能力就要承担多大的责任。随着张晨实力的不断提高，他同样也会思考到很多以前没有考虑的事情，不断修正自己的路线和战略，在实现个人财富增加的同时，能够为整个社会的进步作出一些贡献。
曾经张晨只想复制万大模式，先在滨城试点，继而向全国二三线城市扩展，并不打算大规模进入高端商业。
但这种想法被他前一段时间读过的一篇论文改变了。
这篇于96年发表在ssci期刊《城市》上的名为《城市综合体：城市振兴的新工具》论文其实没什么新意，一年的引用数不过十个，但这篇文章的作者在文中所列出的一组数据却吸引了张晨的注意。
高端商业综合体与低端商业综合体相比，投资回报虽然相差不大，但对城市经济的带动作用却是后者的5-10倍，随着同一城市中高端商业的增多其效应虽会边际递减，但其寿命却是普通商业综合体的三倍左右。
张晨一时兴起，把这组数据发给分析中心分析了一下，结果和文章作者得出的虽然有些差距，但差距并不大。
正好这时孙洪彬给张晨来电话，说市里希望广厦接手音乐厅地块烂尾楼。正瞌睡就给了枕头，张晨自然不会放弃这块地，而且还要孙洪彬争取拿周边的几个地块，至少凑足六万平米，方便后续开发。
张晨察觉到德尔菲娜语气中拒绝意味并不强烈，推了推眼上的墨镜：“你们这些外国人只知道京都沪市，华夏有超过十二亿人，人口超百万的城市超过五十个。而滨城是整个华夏北方除了京都外第二大城市，人口即将超过一千万。至于你说的消费能力问题，我倒是丝毫不担心。”
“现在我在滨城的项目刚刚立项，算上设计，整个项目工期预计至少需要四至五年时间，五年后，无论是滨城还是华夏，都会涌现一批高消费群体，哪怕这个群体只有欧洲的十分之一，也是lvmh除美国外最大的海外市场。”
这是一艘72英尺长的圣劳伦佐sl82，艇身长度超过24米，算是中型游艇。除了德尔菲娜和张晨，船上一共搭载了3名船员，一名船长、两名水手兼服务生，都是身高超过一米八五的型男。
德尔菲娜并不是纯粹的纨绔子弟，在麦肯锡工作的这半年也不是白干的，早已认定华夏未来会成为lvmh最大的市场之一，只不过lvmh的开店策略一向谨慎，不愿盲目开店，破坏自己的品牌形象。但如果滨城真的能有这个人口基数，又有一批稳定的中产阶级消费群体，去滨城再开一家店也未尝不可。
德尔菲娜神色微动：“zack，你这个商业项目总投资是多少？”
张晨头枕双臂，六块腹肌若隐若现，“应该在六亿美元左右吧，对外号称会达到十个亿。”
德尔菲娜对这个数字丝毫没有吃惊，虽然即使在欧洲，这个总投资额也已经算是大手笔，但总投资就是个气泡，项目最初能拿出二十分之一来做启动资金就已经不错了。
商业地产，做的其实既不是商业，也不是地产，而是金融。
对于一个城市来说，最能直接体现经济建设成果的，就是基础设施建设和房地产发展水平。
很多人都有一种误区，认为发展房地产=高房价=原罪。
但似乎每个人都忘了，在福利分房年代华夏城市人口的住房条件是什么样子。
像张国强苏文锦夫妇之前的这种住房条件，其实还不算最差的，能从单位分到一个面积还不算小的两室一厅，一家三代人住在一起也算勉勉强强。
但张国强和苏文锦毕竟都是高工，本身已经是他们这个年龄中的精英，城市中大量普通工人直到二十一世纪初仍旧居住在大杂院之中，一家三代住在十平方米的平房中毫不罕见。
不止滨城，包括京都、沪市、渝州、蓉城。。。几乎华夏每一个有点规模的城市，普通城市人口的住房条件都亟待解决。
否则后世怎么会有那么多的棚户区改造？
最初的住房商品化改革，其原意就是为了解决老百姓住房困难的问题。福利分房在华夏实行了三四十年，已经暴露出很多弊端。
行政效率低下、基层权力寻租、房屋质量参差不齐、难以打破部门利益藩篱。。。林林总总，已经到了不得不改的时候了。
实行住房商品化政策后，从客观角度上说，是真的改善了华夏相当一部分甚至是大部分城市人口的居住条件，实现了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化，其实也只有两个原因：一、住房商品化推高了房价，而房价又推高了消费，构成实质性的通货膨胀，影响了老百姓的实际利益。二、不患寡而患不均。
但实际上，这两点没有一点是住房商品化造成的，真正推高房价的，并不是住房商品化，而是土地财政。房地产是暴利行业没错，但其暴利是指可以使用大量资金杠杆为自己谋利，在杠杆的撬动下，单个项目30%的利润对比其实际投入资金就是百分之百甚至更高的回报率。
地产公司开发项目，一个项目完整的开发周期大概三年左右，单项目平均利润率百分之三十，也就是说，年利润率只有10%，这样看来，地产利润还高吗？
即使把这百分之十的利润都减下去，房地产商义务劳动，一分钱不赚，喊着买不起房的人就能买得起了吗？不，还是买不起。
至于土地财政，在某种程度上说，同样是功过参半，但过的那方面同样也不是不该卖地，而是不该由地方卖地。
经常有人说没有土地财政就没有了全国这么多基础设施建设，高铁、高速公路等等，但全国性的基础设施建设和土地财政还真没太大关系。
华夏的土地招拍挂所获得的土地出让金，不需上缴，也不纳入预算，全部由地方留存。财帛动人心，面对这么一条简单、直接、有效的生财之道，任何一个地方主政者都很难抵御住这种诱惑。
由此，地价越来越高，房地产公司拿地成本也越来越高，这种高成本房地产公司并不在意，建筑公司也不会在意，最后，高成本直接转嫁到购房者身上。
房价缓慢上涨是国民经济健康发展的标志之一，但如果房价上涨速度超过gdp增速，就会逐步引起房地产投机行为的产生，恶性循环下，形成全民炒房、经济由实向虚，国民经济彻底被地产绑架。
所以，地产市场化并不是一项恶政，建设高档次的商业综合体更是一件有益于国民经济的好事，关键还看具体政策如何实施。
俗话说，屁股决定脑袋，有多大的能力就要承担多大的责任。随着张晨实力的不断提高，他同样也会思考到很多以前没有考虑的事情，不断修正自己的路线和战略，在实现个人财富增加的同时，能够为整个社会的进步作出一些贡献。
曾经张晨只想复制万大模式，先在滨城试点，继而向全国二三线城市扩展，并不打算大规模进入高端商业。
但这种想法被他前一段时间读过的一篇论文改变了。
这篇于96年发表在ssci期刊《城市》上的名为《城市综合体：城市振兴的新工具》论文其实没什么新意，一年的引用数不过十个，但这篇文章的作者在文中所列出的一组数据却吸引了张晨的注意。
高端商业综合体与低端商业综合体相比，投资回报虽然相差不大，但对城市经济的带动作用却是后者的5-10倍，随着同一城市中高端商业的增多其效应虽会边际递减，但其寿命却是普通商业综合体的三倍左右。
张晨一时兴起，把这组数据发给分析中心分析了一下，结果和文章作者得出的虽然有些差距，但差距并不大。
正好这时孙洪彬给张晨来电话，说市里希望广厦接手音乐厅地块烂尾楼。正瞌睡就给了枕头，张晨自然不会放弃这块地，而且还要孙洪彬争取拿周边的几个地块，至少凑足六万平米，方便后续开发。
张晨察觉到德尔菲娜语气中拒绝意味并不强烈，推了推眼上的墨镜：“你们这些外国人只知道京都沪市，华夏有超过十二亿人，人口超百万的城市超过五十个。而滨城是整个华夏北方除了京都外第二大城市，人口即将超过一千万。至于你说的消费能力问题，我倒是丝毫不担心。”
“现在我在滨城的项目刚刚立项，算上设计，整个项目工期预计至少需要四至五年时间，五年后，无论是滨城还是华夏，都会涌现一批高消费群体，哪怕这个群体只有欧洲的十分之一，也是lvmh除美国外最大的海外市场。”
这是一艘72英尺长的圣劳伦佐sl82，艇身长度超过24米，算是中型游艇。除了德尔菲娜和张晨，船上一共搭载了3名船员，一名船长、两名水手兼服务生，都是身高超过一米八五的型男。
德尔菲娜并不是纯粹的纨绔子弟，在麦肯锡工作的这半年也不是白干的，早已认定华夏未来会成为lvmh最大的市场之一，只不过lvmh的开店策略一向谨慎，不愿盲目开店，破坏自己的品牌形象。但如果滨城真的能有这个人口基数，又有一批稳定的中产阶级消费群体，去滨城再开一家店也未尝不可。
德尔菲娜神色微动：“zack，你这个商业项目总投资是多少？”
张晨头枕双臂，六块腹肌若隐若现，“应该在六亿美元左右吧，对外号称会达到十个亿。”
德尔菲娜对这个数字丝毫没有吃惊，虽然即使在欧洲，这个总投资额也已经算是大手笔，但总投资就是个气泡，项目最初能拿出二十分之一来做启动资金就已经不错了。
商业地产，做的其实既不是商业，也不是地产，而是金融。